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我曾经是一个所谓“老四届”的学生,已经过了花甲之年,曾从事企业管理工作,现一闲居在家老头。我愿意和志同道合的朋友们一起讨论共同关心的问题,广交朋友。

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新政下2010年该不该买房?  

2010-01-25 06:42:26|  分类: 转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新政下2010年该不该买房?

刘光宇

关于该不该买房的话题实在不知道说了多少回了,不过时段不同,倾向也自然不同。2009年下半年房价的暴涨,让许多唱涨派专家都很意外,自然也让许多观望的购房者后悔不已。许多购房者都在抱怨,刚刚准备要买房的时候,国家的举动又让百姓开始望而却步,刚刚伸出的手又缩了回来。因而该不该买房又成了一个热门话题。

全新的2010年已经拉开帷幕,在新的一年里,该不该买房?或者是该买房还是卖房?这是众多网友们的共同心声。根据2009年和近来房地产的发展趋势预测2010年究竟该不该买房,预测或许会有一定风险,但是至少可以在新年给购房者们一个参考和置业的借鉴。

实际上楼市一个不变规律早就很明显,希望购房者能看清这个最简单不过的真理。理解起来简单,但是做起来却不那么容易。我们还记得当年宏观调控曾让一路飞涨的房价在2007年年底止步,百姓进入观望状态,楼市进一步举步维艰,生死难料。中央政府的又一次宏观调控,加上地方政府的救市政策才让楼市从死神中恢复了活力。有了各种优惠政策,百姓买房的积极性大增,甚至还有人标榜在金融危机时刻买房就是爱国。2009年房地产从最初的小阳春走上了阳关大道,进而成为10年来房价上涨最疯狂的一年。我曾记得深圳房价从2月份的1万多点涨到两万多,数月时间整整翻了一番。从刚性需求的释放,到投资投机需求的进入,房地产的确火了。可这种火让王石一针见血的指出,中国房地产泡沫必将破灭。更让百姓心里踏实不下来,不买房吧,担心房价再度飞涨,将来更买不起房。买吧,万一房价跌了可怎么收场。关键是大家都不知道房价上涨会持续到什么时候,其实现在包括大多数人都在抱着这种心理。如果知道房价什么时候涨什么时候跌也就知道该不该买房了,可事实上,没有哪一个人能准确的说房价必涨必跌,即使有,也都是一些毫不负责任的自我调侃。

上面这些现象可以用一句话概括,这个真理就是百姓也就是购房者始终在未来房价走势中起着一定的决定性作用,而政策的调控引导着购房者向左向右的方向盘。虽然房价可以说没怎么跌过,但是只要购房者一观望,房价就会有回调的趋势,因为成交量下降,高房价也就失去了存在的基础。估计购房者在房地产游戏中也就这点资本和权利了,你如果泄了气,不带他们玩了,那么楼市就真正失去了增长的原动力。可事实上,没有多少人珍惜这个机会。大多数都是在尽着买房的义务。

政策直接影响着房价的变化。国务院办公厅近日下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出11条调控楼市的具体措施。明确二套房贷首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。目前由于实体经济面临通缩、美元的压力,宽松的货币政策和随之而来的通胀预期已把楼市置身于购房者、开发商和地方政府的多方博弈之中。网民关心最多的是“国十一条”能否遏制疯狂的房价。

其实虽然是国家宏观调控,但是房价上涨与否的决定权还是在购房者手里。因为购房者对国家宏观调控政策的信心决定了购房者观望程度,如果购房者对宏观调控稳定房价的信心比较大,那么自然会等房价合适时出手,可是事实上,屡次宏观调控让购房者对政策失去了信心。

进而意识决定行为,他都不相信国家宏观调控政策了,他也就不会等房价有下跌的那一天,如果这样的人数众多,那么就会相当影响房地产的价格走势。经验主义告诉他们,纵观全国楼市,尽管宏观调控一轮又一轮,但房价依然不可阻挡地逆势上扬,一涨再涨。老百姓也由原来的“盼降有望”变成了“倍感失望”。如今不再如先前般对房价充满兴趣,也不再会为了一句“涨跌”争得面红耳赤,所谓“哀莫大于心死”大概也不过如此吧。现在的百姓是有钱的都去买房了,没钱的也跟着像买经济适用房一样去排号了。你说房价能不涨吗?

虽然人们意识里认为宏观调控无效,但是我认为是有效的,房地产新政成败在于执行力,地方政府出于自身利益考虑消极执行,或将让新政落空。只要地方政府能够严格执行下去,必然有效果,只是可能效果显现会有一个滞后性。人们的错误认识也会影响出手时机,进而影响房价。如果房地产不能从根本上解决问题,上有政策、下有对策,那么房价上涨的动力就仍然会继续。过去的问题多数出在地方政府的环节上,而这次的国十一条,据我观察,国家抓住了要害。第十一条就是强调要“落实地方各级人民政府责任”。这一条之所以作为单独一部分放在最后,恰恰说明了中央政府对地方政府执行力的强化。稳定房地产市场,严厉打击官商勾结,还百姓以民生。这就是《通知》所释放的强烈信号。

“国四条”到“国十一条”,房地产调控政策的密集出台,显示了中央政府平抑房价、保障民生的决心。2009年市场需求的旺盛很大程度上源于2008年奥运及金融危机对需求的压抑,2009年的暴涨已经极大地削弱了自住市场的消费力,透支了未来,这也就是说未来的房价不可能再疯狂上涨。在以前的几次抑制性房地产调控过程中,都是从抑制需求入手。在供不应求的格局下,压缩供给的结果自然会使房价持续上涨。本次房地产调控的背景与前几年有较大的差异,宏观经济不存在过热的问题,政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手,可以在增加供给(增加普通住房的供给)的同时抑制需求的膨胀(实行差别化的信贷政策)。因此,当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。只要这些措施基本得到落实,控制房价的效果一定会比以前几次房地产调控要好。

当然不是说一宏观调控房价马上就下跌,而是存在一个时间差。因此应该不必为宏观调控无效而担心再乱了阵脚,所以千万不要再盲目入市,更不要担心未来没有房子住,只要不是急着需要房子,那么不妨可以观望一阵子。

对于不差钱的朋友,我个人认为房子早买早好,至少在正常的情况下,房子不会贬值。即使现在买房在短期内有风险,但从长远来看,房子还是具有保值增值的价值的。因为楼市不管怎么调整,总是周期性并起起伏伏的,这对用于自住的房子来说,影响并不大,关键在于怎么选择产品。所以建议购房者不应该把所有精力放在房价上,而是更要注重房地产产品品质的功能。不妨多转转,多看看,多问问。

由于一连宏观调控政策的出台,使许多开发商对2010年市场不确定性非常担忧,有货的楼盘可能会争先恐后在一季度的传统淡季销售,这个季度或许会成为2010年相对较好的购房时机。接下来有可能会成为楼市的重要转折期,供需双方的博弈主要在这个阶段展开,所以2010年下半年房价如何发展取决于第二季度的市场走势。

总之,房地产市场会随着宏观调控越来越理性,房价会越来越趋于合理。2010年房价上涨基本不可能,而是下降有回调的可能,但是指望房价大跌的希望也不大。对于投资投机性购房,中央政府也不再鼓励,因而自住购房者不要太多的跟房价较劲,能等的尽量等等,至少不至于在高房价峰点买房。不要过多的被宏观调控政策影响自己的生活,毕竟即使调控房价也不太可能大涨大跌、大起大落。

据我观察发现,实际上多数人对国家出台的这些宏观调控还是非常有信心的,可是多数人又对某些地方政府执行力产生怀疑。只要政策落实得力,房价稳定的效果将是非常明显的。

资料来源:《参考文选   

 

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