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我曾经是一个所谓“老四届”的学生,已经过了花甲之年,曾从事企业管理工作,现一闲居在家老头。我愿意和志同道合的朋友们一起讨论共同关心的问题,广交朋友。

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【原创】也说房市  

2016-10-08 09:17:15|  分类: 杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一直不敢说房市。其原因大家都明白——中国的房市说不清。据说,一个过去常常预测中国房市走向,而且预测很准的大佬最近说,别问我房子的问题,房子现在已经成为金融产品,要问你问金融学家去。但是,和讯本月征文是有关房市的专题,那咱就斗胆说说这个房市。

总体的印象中国房市疯了,而且不是一般地疯了,而是大疯、特疯了。房市之疯是多种因素造成的,政府、房地产商、消费者都在为其疯做推手。

造成房市如此扭曲首先的责任在政府。为什么这么说?请看事实:貌似政府在打压房价,但实际其所作所为在推动房价上涨。比如:打压价格的手段应该是扩大供应,而各地都在紧缩土地供应,致使一个个地王出台,楼板价都56万了,房价能低得了?再有,自住房本属于刚需需求,本不应列入商品房系列(这就任大炮所说的,我不给穷人盖房),而应该由政府负责提供保障,因为那属于生活必需品。可是,政府愣是将这部分刚性需求挤入了商品房系列。既然是刚性需求,就使得人们多困难砸锅卖铁也得买。再有,房市刚刚有些下滑,各级政府就坐不住了,赶紧放宽政策。这一切说明,政府不是真正的想打压房价,只是想让房价涨得别太快而已。

其次是房地产商。现在,发地产商充分调动一切合法或半合法的市场经济手段催高房价。其实,这本没有什么可指责的。哪个商人不是这样?只要手段合法,就属于正当竞争。当前的问题是,开发商采取捂盘、释放假信息等手段制造紧张空气,对房价上涨推波助澜。比如:我的买房经历就是如此(见我的博文《楼市真的如此火爆吗?》《氓的开发商》)。

第三,消费者自身。现在的购房者中绝大多数不是为自住,而是在做投资。就是说,中国的房市已经脱离了本位,由居住功能变成了投资功能(也就是大佬所说的,已经成为金融产品),由生活需求变成了升值、理财需求。以我买房的永清来说,70%的买房者不是为了自用,而是为了出租或倒手赚钱——也就是投资。这种以投资为目的的买房能不推动房市疯狂吗?

在这三者中,政府的责任最大。后两者推动房价上涨无可厚非,毕竟人都是趋利的。只要不以非法手段获利,都是正当的(这也就是古人所说,“君子爱财取之以道”)。而政府,在市场经济下本应充当监管者。这就如同球赛,政府应是球协和裁判,企业是球员。球员下场踢球,球协制定规则,裁判负责评判。现在,裁判直接下场踢球了(我们的财政已经变成土地财政),能不乱码?

乱,就失去了本来面目,让人看不懂了。虽然看不懂,但以我的判断,结果非常明了。即:早晚崩盘!!!

说崩盘不是说全国房价全面大跌,而是有涨、有跌、有持平。

像北上广深这样的一线城市,在目前如此高的房价下,以投资为目的的购房已经很少,大部分购房者为改善型或刚需求购房。因此,房价涨跌与否对其影响不是很大(除非涨的让其难以接受)。同时,这些城市的房屋闲置率不是很高(尤其是中心区),不是自用就是出租。而与此同时,这些一线城市新楼盘的供应已经很少(尤其是市中心几乎没有)。按照市场运行的规律,供给的短缺不大可能使商品的价格下跌,只会上涨或持平(除非政府采取措施大量地疏散、缩减人口)。

对于省会级的二线城市则会有升有降,但升的幅度不会太大,而降的幅度则要看城市化率和已有的房源数量。

至于三四线城市则大部分会降,有些甚至会崩盘。尤其是那些因投资型为主而促使房价疯涨的三四线城市,必定早晚会狂跌。比如:河北临近北京南边那些地县,购房者的宝都压在大型批发市场和新机场上(这也是开发商的卖点)。准备在批发市场和新机场建成后将房子出租或转手获利。但是,试想这二者能否为这些投资者带来财运吗?首先,机场的旅客都是过客,没有哪一位会因为常坐飞机而在机场周边置业。至于机场(包括航空公司)的员工的刚性需求,一是人数不多,二是这些公司大都为员工提供班车,除去外地员工也不会在周边置业。同样,大型批发市场的业主们早在政府决定市场外迁时就出手在那里买了房(有的还不是一套)。那么就要问了,那些以投资为目的的购房者,到那时候将房子租或售给谁?没有人租或买,房价能不跌吗?即使不跌恐怕也是有行无市了。

总之,按照市场规律,维持房价的还得是刚性需求。以投资为目的而催升的高房价必定不会持久,畸形的房价必定会狂跌、崩盘。至于何时崩盘?那就得问老天爷了。不过借用股市的经验,在门口卖冰棍的老大妈都谈论股市的时候,就离崩盘不远了。同样,在全民都炒房的时候,房市也就快狂跌了。不过,在大跌之前还会击鼓传花的。奉劝以投资为目的的购房者,千万看准时机,别将花砸在自己手里!

 

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